建物に金をかけるな!土地に金をかけろ!【マイホーム購入】

そろそろ家を買おうと思っているんだ!
シアタールーム作ったり、アイランドキッチンにしたり。楽しみだなぁ!

すごいね!
ちなみに、そんな豪華な家をどこに建てるの?

建物にお金がかかりそうだから、土地は駅から離れた安いところに買うよ。

ちょっと待って!それは資産価値を理解した上での計画かな?
一度私の話を聞いて!

もちろん資産価値だけが全てではありません。
資産価値がなかったとしても自分にとって価値あれば幸せな場合もあるでしょう。

しかし、知識を得た上でどのような家を購入するのかを選択するべきです。
一生に一度になるかもしれない買い物ですので、「知らなかった」では済みません。

今回は「資産価値の高い戸建てを購入するには」といった記事を書かせていただきます。

資産価値が高い物件とは?

戸建ては建物部分土地部分に分けることができます。
まずは、それぞれの資産価値についてお話しします。

建物の価値は下がる

このような言葉を聞いたことはないでしょうか?

「戸建ての建物価値は20年でゼロになる」

30年、40年経っても、大事にしていれば住めるはずですが、木造戸建ての耐用年数は22年と国によって定められているのです。

賞味期限が切れた食べ物もある程度は食べれますが、価値はないですよね。

土地は劣化しない?

先ほどは建物部分のお話をしましたが、土地はどうなのでしょうか?
土地の価値は下がらないのでしょうか?

答えはYES
土地は劣化していくという考えはしないので、購入後に価値が下がっていくということはありません。

確かに「中古の土地」なんて言い方はしないよなぁ。

もちろん災害などの理由で価値が下がる場合もありますが、逆に地域の発展などにより上がる場合もあるでしょう。株価と同じような考えで構いません。

土地は劣化による目減りはしない。

高い土地の家を買うメリット

土地は目減りしないとお話ししました。

仮に将来売る時に、購入時と売却時の価値がプラマイゼロだった場合、住宅ローンで毎月払ってきたお金は【利子と建物部分】考えることができます。

2つの物件を例を出してみます。

物件1
建物部分=2500万円、土地部分=2500万円物件2
建物部分=1500万円、土地部分=3500万円

住宅ローンを払い終えた時、建物の価値はおそらく0に等しいので、売値は

物件1
2500万円で売却できた物件2
3500万円で売却できた

物件2が1000万円も特することになるのです。

逆に、物件1物件2より毎月約25000円も多くコストが掛かっているとも言えるでしょう。

1000万円 ÷ 35年 ÷ 12ヶ月 ≒ 25000円
(住宅ローン35年として、差分の1000万円が月々幾らになるかの単純計算)

オススメの物件選択方法

賃貸物件を決める時と同様、SUUMOなどの検索サイトでも戸建て物件は探せます。

実際に私もSUUMOで検索して出てきた家を購入しました。

【STEP1】予算を決める

ローンを組むと思いますので、月々幾らくらいを返済していくかをまず決めて、予算を算出するといいでしょう。

「住宅ローン 逆算」と検索すると、便利なツールが出てきますよ!

【STEP2】中古物件に絞る

「生理的に中古物件は受け付けない…」、ということであれば新築物件や注文住宅でもいいですが、建物は購入した直後に中古物件になり資産価値的にいえば中古物件の購入をお勧めします。

しかし、下記の条件を満たさない場合は「住宅ローン控除」の恩恵を受けることができないので、あまりにも「中古感丸出し」の物件は避けたほうがいいでしょう。

・ 築年数が以下の規定の年数以内であること
(1) 鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」の場合:築25年以内
(2) 木造などで建てられた「耐火建築物以外」の場合:築20年以内・耐震レベルが以下の基準をクリアしていること
(1) 耐震基準適合証明書を取得する
(2) 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得する
(3) 既存住宅売買瑕疵保険に加入する

【STEP3】物件を決めよう

では実際にSUUMOなどの検索サイトで物件を探してみましょう。

今回のテーマである「建物価格を抑えて、土地の価格が高い物件を買う」ですが、物件検索サイトの多くは土地と建物価格の合計金額のみが表示されています。

様々な要因が土地の価値に影響を及ぼすしますが、下記を押さえておけばある程度まで絞ることができるでしょう。

地価を確認

一般に大都市の商業地区は地価が高く、農地や山林、原野などは地価が低いです。

東京都新宿区地方の人口が少ない市町村の土地の価値を比べたら、もちろん新宿に軍配があがるでしょう。

下記のサイトではランキング形式で全国の地価を確認できます。

全国の地価ランキング【スマイティ】
全国の地価ランキング - 全国の市区町村、郡を対象にランキング化しました!あなたの住みたい街・住んでいる街の評価は?
周辺環境によっても価値は左右されますので、物件の周辺に価値を下げるものがないか(工場やごみ処理場等)は内覧時にしっかり確認しましょう。

駅近物件

一般的には駅に近い物件ほど土地に価値があります。

駅徒歩圏内とそれ以外では大きな差が生まれるので、駅徒歩圏内の物件に絞ることをお勧めします。

徒歩圏内がどれくらいかはいろんな意見がありますが、遠くて15分でしょう。
また、表示を鵜呑みにせず実際に歩いて確かめてみるのも大切です(坂道の大変さなど含め)。

広い土地

当たり前ですが、立地条件や売り出し価格が同一であれば、土地が広い物件の方が土地の方に価格比重の大きい物件と言えるでしょう。その代わり物件がしょぼいはずです(が、それでいいのです)。

内覧時に自分をしっかり持つ

あとは内覧してビビッときた物件を購入しましょう。

ここで大切なのは、土地の安い物件と土地の高い物件を比べないこと。

売値が一緒であれば、土地が安い物件の方が建物の質は上です。

内覧は建物を見るわけで、どうしても建物の質がいい方に心が動いてしまいますが、「土地の価値が高い物件を購入する」という信念を曲げないように注意しましょう。

物件毎に建物価格と土地価格を提示してもらうのがいいでしょう。

まとめ

さすがに資産価値だけを考えて、東京丸の内に超ボロボロの中古木造築50年の一戸建てを購入するなんてことはしないとは思います。
しかし、建物に関しては妥協できる範囲の最低限にして、土地にお金をかけた方がいい買い物にはなるでしょう。

家は一世一代のとても大きな買い物。
あなたにとっていい買い物になることを祈っています。

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